物価や金利、そして地価や建築コスト、賃貸住宅の家賃などが急騰していることから、近年は住まいの選択肢として「中古住宅」が改めて注目されています。実際に、中古住宅の成約件数は右肩上がりで増加しています。
この記事では、急成長を遂げている中古住宅市場の実態と背景に加え、こうした時期に中古住宅を購入するときの注意点を解説します。
2024年後半から中古住宅の成約件数が激増
■首都圏中古マンション（上）・中古戸建て（下）成約件数・在庫件数
出典：東日本不動産流通機構
首都圏における中古住宅の成約件数は、2024年末頃から急激に増加しています。2025年6月の成約件数は、中古マンションが前年同月比1.3倍、中古戸建てが同1.5倍程度の増加です。 成約数の増加に伴い、在庫物件数は減少傾向にあります。
中古住宅の成約件数が増えている理由
中古住宅の取引件数が急増している理由として考えられるのは、主に次の3つです。
1.新築住宅価格の高騰
不動産経済研究所のデータを基に弊社作成
東日本不動産流通機構のデータを基に弊社作成
中古住宅の成約件数が増加している要因の一つとして、新築住宅の高騰が挙げられます。エリアによって上昇率には幅がありますが、新築マンション、新築戸建てともに、2020年からの5年間で平均価格は大幅に上昇しています。とくに都区部の上昇率は高く、新築マンションはこの5年間で1.7倍以上、新築戸建ては1.3倍以上まで価格が高騰しています。
また、供給数も減少傾向にあり、分譲されるエリアも限定的になっていることから、新築住宅が選択肢に挙がりにくい状況になっているものと推測されます。
2.家賃の上昇
■首都圏賃貸住宅の平均家賃（単位：円）
全国賃貸管理ビジネス協会のデータを基に弊社作成
新築住宅の価格だけでなく、家賃も上昇傾向にあります。とくに東京都の上昇幅は大きく、2023年から2024年にかけて1割近く平均賃料が上昇しました。
賃料はこれまで不動産価格と比べて上昇率が小さく、日本の慣習や法律からも「上がりにくい」とされてきました。しかし、地価や物価の著しい上昇、そして住宅価格の高騰による賃貸需要の拡大などにより、都心部を中心に賃料が上昇傾向し、現在は高止まりの状況です。
3.金利上昇
2024年3月、日本銀行は長らく継続してきたマイナス金利政策を解除しました。以降、複数回の利上げにより、住宅ローン金利も上昇傾向にあります。
金利水準は、不動産購入後の返済負担に直結する要素です。たとえば、35年返済・元利均等返済で3,000万円を借り入れた場合、金利0.5％と金利1.5％では月々の返済額に1万4,000円ほどの差が生じます。
過去の水準と比べればまだまだ低金利といえる水準ではあるものの、金利上昇局面では「金利が低いうちに買ってしまおう」という心理が働きやすくなります。
成約件数が増加傾向にあるときの注意点
現在、住まいの需要は中古住宅に向いていますが、こうした時期に中古住宅を購入する際にはいくつか注意点があります。
好条件の物件は売れるのが早い
冒頭のグラフのように、中古住宅の成約件数が急増していることもあって、在庫物件数は減少傾向にあります。在庫物件とは、市場に流通している物件を指します。需給のバランスが需要に傾いている現在は競争が激しく、とくに駅近・築浅など条件が良い物件は成約に至るスピードが早まっています。
資金計画や仮審査を早めに済ましておく
気に入った物件を買い逃すことがないよう、今のような時期は「購入の準備」を早めに済ませておくのが賢明です。良さそうな物件が見つかってから資金計画を立て、住宅ローンの仮審査を通すとなると、その間に他の人が購入を申し込み、売買が成立してしまう可能性があります。
余裕を持って物件探しをスタートする
一口に「中古住宅」といっても、そのままの状態で住める物件からリフォームを要する物件までさまざまです。予算や希望に合ったエリア、築年帯、種別、状態を見極めるまでに時間を要することもあります。
とくに現在はインフレ、金利上昇局面にあり、建築業界の人材不足も顕著に見られるため、住宅ローン選びやリフォームの計画や実施にも時間がかかる可能性もあります。理想通りの住宅を手に入れるためにも、今のような時期はとくに余裕を持って物件探しをスタートすることをおすすめします。
まとめ
中古住宅市場の成約件数が急増している背景には、新築住宅価格の高騰や家賃の上昇、金利の上昇などがあります。とくに好条件の物件は売れるまでの期間が短く、競争が激化しています。物件探しをスムーズに進めるためには、余裕を持って物件探しをスタートさせ、早めに購入の準備を進めておくことが肝要です。
弊社では、物件探しに加え、資金計画や住宅ローン選び、リフォーム計画などもサポートさせていただいております。住まいのご購入を検討されている方は、どうぞお気軽にご相談ください。
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