欧米では住宅流通に占める中古住宅の割合が8割程度であるのに対し、近年は新築住宅の価格高騰や供給数の減少などから、中古住宅の流通量が増えています。この記事では「中古シフト」が加速している要因や中古住宅の魅力、購入時の注意点について解説します。
中古シフトが加速している理由
出典：不動産流通経営協会「既存住宅流通量の地域別推計について」
中古住宅の流通比率は年々高まっており、2022年には「42.3％」と過去最高を更新しました。直近の10年間で、10ポイント近く割合を増やしています。不動産市場で「中古シフト」が加速している理由として、次のことが挙げられます。
新築住宅の高騰
近年は、新築住宅が大幅に高騰しています。不動産経済研究所によれば、２ 014年の首都圏新築マンションの平均価格は「5,060万円」でしたが、２ 024年は「7,820万円」まで高騰しています。新築戸建ても、建材や人件費の高騰もあって上昇傾向にあります。
新築住宅の供給数減少
新築住宅は、供給数も減少傾向にあります。2000年前後のピーク時には、首都圏で1年間に10万戸近くの新築マンションが分譲されていましたが、2024年の首都圏の供給数はわずか2万戸強。価格が上がり、供給数も少なくなっている新築マンションは、今や「高嶺の花」となりつつあります。
中古シフトは自然な流れ
空き家が増え続け、少子高齢化もどんどん進んでいく日本において、中古シフトが進んでいくのは自然な流れといえるでしょう。東京都などでは、引き続き人口、世帯数ともに増加基調が続く見込みですが、都市部では住宅用地が不足しています。再開発や建て替えなどで新築住宅が建つことはあっても、数は限定的です。
中古住宅の魅力とは？
中古住宅には、新築住宅にはない次のような魅力があります。
価格が安い
■2024年首都圏マンション平均価格
2024年の首都圏マンション価格の平均は、新築と中古で上記のように異なります。いずれのエリアも中古マンションの平均価格は、新築マンションの3分の2以下。近年は、不動産価格だけでなく、物価や金利も上昇傾向にあるため、比較的、安価なことは中古住宅の大きな魅力といえるでしょう。
選択肢が多い
先のとおり、新築住宅の供給数は減少傾向にあります。首都圏における2024年の新築マンションの供給数が2万戸強のところ、中 古マンションは約20万戸の新規登録がありました。中古住宅は選択肢が多いことから、予算に応じてエリアや広さ、間取りなどを選びやすくなります。
現物を見て購入できる
新築住宅を購入する際は、多くの場合、竣工前に売買契約を締結することになります。モデルルームやショールームは見られても、現物を見ることはできません。実際に住む部屋はもちろん、建物外観や共用スペース、眺望や採光、隣人や管理組合などの様子も把握できないため、購入にあたり「イメージと違った」とならないようポイントをしっかりと抑えることが必要です。
一方、中古住宅は購入前に現物が見られるので、部屋の広さや眺望や採光も確認でき、売主に隣人や町内会、管理組合などの様子、周辺環境などを聞くこともできます。「暮らすイメージ」がしやすいのも、中古住宅のメリットといえるでしょう。
中古住宅を購入するときの注意点
新築住宅にはない魅力が多い中古住宅ですが、やはり耐震性能や劣化などは気になるところなのではないでしょうか。中古である以上、多少の経年劣化は避けられませんが、それが安心できるものなのか判断するため、中古住宅を購入する際には次の点に注意しましょう。
築年数ごとの傾向を知る
「耐震基準」は、建築確認申請の時期によって異なります。マンションは、1981年5月31日以前に建築確認申請が出された物件は「旧耐震基準」、それ以降は「新耐震基準」で建築されています。一方、木造住宅については、旧耐震基準、新耐震基準に加え「2000年基準」と呼ばれる基準があります。2000年基準は、2000年6月以降に建築確認申請が出された物件です。
耐震基準はあくまで最低限満たさなければならない基準であり、築年数だけでは耐震性を測ることはできません。旧耐震基準の物件も、耐震改修によって現行基準以上の耐震性を有しているケースもあります。また、新築後のメンテナンスによっても耐震性能は変わってくるため、購入時には建物の「コンディション」を確認することも大切です。
コンディションを確認する
同じ築年数の物件も、新築時の性能や住まい方、メンテナンス状況などによってコンディションは大きく異なります。最新の耐震基準で建てられていても、結露や雨漏りなどによって躯体がむしばまれていれば、耐震性が損なわれているおそれがあります。
建物のコンディションを見極めるには「インスペクション（建物状況調査）」が効果的です。インスペクションとは、第三者の専門家が客観的に行う住宅の検査・調査を指します。中古住宅の流通比率が高まっていることもあって、近年は国をあげてインスペクションの活用が促進されています。
■インスペクションの調査対象の範囲
出典：国土交通省「建物状況調査（インスペクション）活用の手引き」
リフォーム・メンテナンス費を見積もる
中古住宅の平均築年数は年々、上昇傾向にあり、首 都圏では中古マンション、中古戸建てともに平均築年数は20年を超えています。昨今は、中古住宅を購入する方の半 数以上がなんらかのリフォーム・リノベーションを実施しています。自分好みの間取りや設備・仕様を取り入れたり、リフォーム・リノベーションで新築のように改修できたりすることも中古住宅の魅力です。
購入時にリフォームをしなかったとしても、中古住宅は新築住宅と比べて、メンテナンス費がかかりやすい傾向にあります。購入には、今後かかってくるリフォームやメンテナンス費用も見積もり、資金計画に組み込むことが大切です。
まとめ
中古住宅の流通比率は今後もどんどん高まっていき、中古シフトが加速していくものと考えられます。リフォームやリノベーション、インスペクションなど、中古住宅流通を取り巻くこれらの市場も拡大傾向にあります。近い将来、「家を買うといえば中古住宅」というのが欧米並みに当たり前になっていくかもしれません。購入時には目に見える部分だけでなく、「コンディション」もよく確認し、豊富な選択肢から比較して自分たちに合った住まいを見つけていきましょう。
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